멕시코시티, 월드컵 앞두고 Airbnb 규제 본격화 '단기임대 등록제' 시행

2026 FIFA 월드컵 개막을 앞두고 멕시코시티( Ciudad de México )가 단기임대 시장에 대한 사상 가장 강력한 규제에 착수했다.

멕시코시티 정부는 지난 5월 「임시관광숙박 디지털 등록제(Registro Digital Obligatorio para Plataformas y Anfitriones de Alojamiento Temporal)」를 공식 시행하고 Airbnb, Booking 등 숙박 플랫폼과 모든 호스트들에게 의무 등록을 요구하기 시작했다. 등록하지 않은 숙소는 플랫폼에서 광고 자체가 불가능해질 수 있다.

이번 조치는 단순한 행정절차가 아니다. 멕시코시티 정부는 이를 통해 급속히 팽창한 단기임대 시장을 통제하고, 월드컵을 계기로 더욱 심화될 것으로 예상되는 주택가격 상승과 젠트리피케이션(원주민 축출 현상)을 막겠다는 목표를 세우고 있다.

현재 멕시코시티에는 약 3만 채 이상의 주택이 단기임대용으로 운영되는 것으로 추산된다. 대부분은 쿠아우테목( Cuauhtémoc ), 로마( Roma ), 콘데사( Condesa ), 후아레스( Juárez ) 등 중심지역에 집중되어 있다. 정부는 이들 지역에서 일반 주민들이 밀려나고 장기임대료가 급등하는 현상이 발생하고 있다고 판단하고 있다.

새 제도에 따르면 모든 플랫폼과 호스트는 공식 사이트인 estanciaeventual.cdmx.gob.mx 에 등록해야 한다. 등록 과정에서는 소유권 증명, 세금정보(RFC), 책임보험, 안전기준 준수 여부 등을 제출해야 하며, 등록이 완료되면 고유 등록번호(Folio)가 발급된다. 이 번호가 없는 숙소는 Airbnb나 Booking에 게시할 수 없다.

정부는 특히 대형 사업자들을 겨냥하고 있다.

새 규정에 따르면 4채 이상을 단기임대로 운영하는 경우 사실상 개인 호스트가 아닌 사업자로 간주될 수 있으며, 상업시설(Establecimiento Mercantil)로 등록해야 한다. 이는 수십 채에서 수백 채의 아파트를 Airbnb에 올려 사실상 호텔처럼 운영하는 부동산 기업들을 규제하기 위한 장치다.

실제로 최근 조사에 따르면 멕시코시티 Airbnb 시장은 더 이상 개인이 집 한 채를 임대하는 구조가 아니다. 주요 상위 호스트 상당수가 부동산 개발회사나 투자회사와 연결되어 있으며, 일부 업체는 수백 개의 숙소를 운영하고 있다. 전체 Airbnb 공급물량의 상당 부분이 기업형 사업자에게 집중된 것으로 나타났다.

특히 월드컵 개최도시인 멕시코시티, 과달라하라( Guadalajara ), 몬테레이( Monterrey )에서는 2023년 이후 단기임대 공급이 급증했다. 멕시코시티는 약 1만8천 건에서 2만4천 건 수준으로 30% 증가했고, 과달라하라는 약 50%, 몬테레이는 거의 두 배 가까이 늘어난 것으로 조사됐다. 월드컵 특수를 노린 투자자들이 대거 시장에 진입한 결과다.

그러나 규제에 대한 반발도 만만치 않다. Airbnb와 관련 업계는 많은 호스트들이 대기업이 아니라 생활비를 보충하기 위해 집 일부를 임대하는 일반 시민들이라고 주장한다. 실제로 멕시코시티에는 은퇴자나 중산층 가정이 추가 수입을 위해 Airbnb를 운영하는 사례도 적지 않다. 업계는 지나친 규제가 소규모 호스트들의 생계를 위협할 수 있다고 반발하고 있다.

반면 주민단체들은 정부 조치가 오히려 늦었다고 주장한다. 후아레스와 콘데사, 로마 지역 주민들은 수년 전부터 "Airbnb가 주거지역을 관광상품으로 바꾸고 있다"고 비판해 왔다. 일부 지역에서는 전체 주택의 10~20%가 단기임대에 사용되고 있다는 연구 결과도 나왔다.

이번 제도는 세계적인 추세와도 맞닿아 있다. 스페인( España ) 역시 2025년부터 전국 단위의 단기임대 등록번호 제도를 시행해 Airbnb 숙소에 등록번호 표시를 의무화했다. 유럽 주요 도시들도 관광객 증가와 주택난 문제로 비슷한 규제를 도입하고 있다.

멕시코시티 정부는 이번 등록제가 월드컵 기간 동안 수십만 명의 방문객을 수용하면서도 주거권을 보호하기 위한 균형점이라고 설명한다. 그러나 실제 시험대는 이제부터다. 규제가 대형 부동산 기업들의 시장 독점을 막고 주택시장 안정을 가져올지, 아니면 소규모 호스트들에게만 부담을 주는 결과로 이어질지는 월드컵 이후에야 판가름날 전망이다.