멕시코 집값, 경기 둔화에도 상승세…"주택 부족이 가격 밀어 올린다"

멕시코 주택가격이 경기 둔화와 높은 주택담보대출 부담에도 상승세를 이어가고 있다. 신용평가사 Fitch는 2026년 멕시코 주택가격이 연간 7~8% 상승할 것으로 전망했다. 과거 두 자릿수에 달했던 상승세보다는 둔화되지만, 주택 공급 부족과 건설비 상승이 가격을 계속 떠받치고 있다는 분석이다.

실제 멕시코 주택금융공사(SHF)에 따르면 2026년 2분기 주택가격은 전년 같은 기간보다 7.3% 상승했다. 주택담보대출을 통해 거래된 주택의 평균가격은 약 196만 페소, 중앙값은 약 130만 페소였다. 2025년 3분기 상승률이 8.9%였던 것과 비교하면 가격 상승속도는 완만해지고 있지만 아직 뚜렷한 하락 신호는 나타나지 않고 있다.

현재 가격을 밀어 올리는 가장 큰 요인은 수요 급증보다는 공급 부족이다. 신규주택 건설비와 토지가격이 상승한 데다 특히 중저가 주택 공급이 충분하지 않다. 정부 자료에서도 2025년 상반기 신규주택 등록이 전년보다 3.9% 감소했고, 건설 관련 비용은 같은 기간 상승했다. 멕시코 정부 역시 주택가격 상승에 비해 가계소득 증가가 크게 뒤처지면서 주거비 부담이 구조적인 문제가 되고 있다고 진단하고 있다.

이러한 현상은 수도권에서 더욱 선명하다. CDMX와 멕시코주 일부를 포함하는 수도권(Valle de México)의 2026년 1분기 판매 가능한 주택 프로젝트는 986개로 1년 전보다 18% 감소했다. 반면 같은 기간 판매량은 6,864채로 1.2% 증가했다. 공급은 크게 줄었지만 수요는 유지되면서 수도권 평균 주택가격은 ㎡당 5만3,591페소로 8% 상승했다.

CDMX의 아파트 시장 역시 가격 상승세가 이어지고 있다. Tinsa는 2026년 CDMX 아파트 시장의 가격 상승이 계속되는 반면 판매량은 연말까지 약 2.5% 감소할 가능성이 있다고 전망한다. 이는 현재 시장이 거래가 폭발적으로 증가하는 호황이라기보다 살 수 있는 주택은 줄어들고 가격은 올라가는 시장에 가까움을 보여준다.

Naucalpan의 Ciudad Satélite와 Lomas Verdes 같은 멕시코주 서북부 지역은 CDMX와 조금 다른 움직임을 보인다. 이곳은 신규 아파트보다 기존 단독주택 비중이 높고, 오래된 대형주택이 많아 전국 평균 상승률을 그대로 적용하기 어렵다. 특히 Satélite에서는 건축면적보다 토지 크기, 정확한 위치, 주택 노후도와 리모델링 상태가 실제 매매가격을 크게 좌우한다. 큰 토지를 가진 주택은 장기적인 희소가치가 있지만 고가주택일수록 구매자가 제한돼 가격이 올라도 실제 매각까지 상당한 시간이 걸릴 수 있다.

결국 2026년 멕시코 주택시장은 ‘가격 상승과 구매력 약화가 동시에 진행되는 시장’으로 요약할 수 있다. 공급 부족 때문에 가격은 쉽게 떨어지지 않는 반면 주택가격이 소득보다 빠르게 상승하면서 실제 집을 살 수 있는 계층은 줄어들고 있다. 정부의 2026~2030 국가주택계획에서도 주택가격 상승과 소득 증가 사이의 큰 격차를 핵심 문제로 지적하고 있다.

특히 CDMX와 수도권의 좋은 입지는 제한된 토지와 지속적인 주거수요 때문에 중장기적으로 가격을 지지받을 가능성이 높다. 반면 Satélite·Lomas Verdes 같은 대형 단독주택 시장은 가격 상승률 자체보다 얼마나 빨리 실제 구매자를 찾을 수 있느냐가 더욱 중요한 지표가 될 전망이다.

따라서 멕시코 주택시장을 단순히 ‘호황’이라고 표현하기는 어렵다. 집값은 오르고 있지만 거래가 반드시 활발한 것은 아니다. 공급 부족이 가격을 밀어 올리는 가운데 높은 주택가격과 구매력 저하가 시장의 새로운 부담으로 자리 잡고 있다.